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成交量持續走高 限價令難阻北京樓市回暖
發布時間: 2013-12-04

  北京(樓盤)住宅銷售市場的回暖似乎已經勢不可擋。

   6月26日,一個工作日的下午,盡管流動性緊縮、股票市場大跌的種種不利消息縈繞著房地產行業,但位于北五環來廣營附近的臻園[最新消息價格戶型點評]項目售樓處卻并沒有出現料想中的冷清,不到一個小時的時間里,便有四五組客戶前來看房。

 

  我們的項目預計7月開盤,目前均價還沒有最終確定,大概在40000~45000元/平方米,首期推出的房源以175~210平方米的3~4居為主。”據項目銷售人員介紹,雖然大部分房源的總價可能都將在800萬左右,但這樣的價格并沒有阻止購房人的腳步,目前意向購買客戶累積的數量已相當可觀。

 

  臻園只是目前正在回暖中的北京樓市的一個代表。

 

  成交量持續走高

 

  研究機構根據北京市住建委官方數據統計的結果印證了上述判斷。

 

  中原地產市場研究部統計數據顯示:6月截至26日,北京新建住宅簽約套數為7191套,在還有4天才結束全月時,便已高于5月份的7004套。截至目前,今年上半年(01.01~06.26)北京新建住宅簽約套數合計為約6萬套,同比2012年同期的48380套上漲了24%。

 

  二手房方面,據鏈家地產市場研究部統計,6月截至26日,北京二手住宅簽約套數為7172套,環比5月同期的5062套有明顯上漲。2013年上半年(01.01~06.26)北京二手住宅成交量為93184套,較2012年同期上漲76.8%,達到了2012年全年成交量的64.9%。

 

  中原地產市場研究部總監張大偉分析稱,成交量上升的主要原因是今年1~3月份北京樓市成交的火熱導致量價齊漲,雖然二季度在新的樓市調控政策作用下,這一趨勢有所放緩,但成交量也依然居于高位。

 

  亞豪機構副總經理高姍則認為,開盤入市量的增多,直接帶動了成交量的驟增。根據亞豪機構統計,截至6月23日,6月份北京共有25個項目入市,已經接近5月份27個項目的開盤量,預計6月底還將有京投萬科[簡介最新動態]•西華府等多個項目入市,在此帶動下,6月有望成為今年內開盤項目最多的一個月。

 

  據亞豪機構監測,6月入市項目的特點為:以剛需項目為主,中高端項目則鳳毛麟角。高姍稱,一方面在價格管制影響下,開發商取證困難,相比中高端項目,單價在20000元左右的剛需及改善性項目更容易獲得預售證;另一方面,中高端樓盤因客群基數較小、總價較高,為了追求較高的開盤去化率,普遍蓄客期偏長。

 

  目前樓市整體需求旺盛,銷售形勢向好,雖然在限價令的管控下,平價入市的項目利潤率普遍降低,但是在高周轉與高銷售率的雙重吸引下,房企推盤積極性正在逐漸回升中。”高姍表示,隨著限價令呈現出常態化趨勢,預計下半年將有更多的項目加快銷售節奏,以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應對策略入市,帶動成交量進入上行通道。

 

  價格仍將拉升?

 

  與成交量的上漲如影隨形的,便是樓市成交價格的攀升。

 

  據亞豪機構統計,6月17日~6月23日一周,北京商品住宅周成交均價突破2.5萬元/平方米大關,達到25091元/平方米,實現今年連續25周以來周成交均價的最高值。

 

  張大偉對此分析認為,6月單月北京新建住宅中現房占比為28.5%,這是數年來現房占比首次接近三成。“現房比例增加對市場成交均價會有拉漲作用。”張大偉表示,雖然北京執行了嚴格的限價政策,大部分期房價格平穩,但現房價格依然上漲和占比的增加,導致北京新建住宅成交價持續上漲。

 

  鏈家地產市場研究部的統計則顯示,6月二手住宅成交均價為27759元/平方米,環比上漲1.66%。這是北京二手房成交均價在4月環比下滑后,連續兩個月出現小幅上漲。

 

  如果同比去年,北京二手房價格的漲幅更為明顯。數據顯示,2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米,環比去年下半年上漲12.3%,同比去年上半年上漲幅度達到24.7%。

 

  鏈家地產市場研究部張旭認為,一季度受2012年末市場火熱以及3月政策窗口期的影響,成交價格屢創新高。3月末政策落地后,買賣雙方預期發生轉向,高稅房業主出現降價現象,價格有所回調。但是隨著業主觀望增加、免稅房源的抬價等因素的影響,成交均價在5月和6月小幅上漲,整體上較為穩定,處于調控后合理的變動范圍。

 

  在當前北京樓市量價均處高位的背景之下,分析人士認為,下半年的市場走勢將主要受到資金面的牽制。

 

  近期商業銀行由于貸款額度不夠以及市場流動性短缺的原因,紛紛上調首套房貸利率,減緩放貸速度,若此狀況持續,也可能會影響市場購買力,出現市場下行趨勢。”張旭如此分析。

 

  張大偉也認為,影響下半年的最大變量是資金情況。“銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性,暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向質量和結構的優化,貨幣政策已經由寬松轉向穩中趨緊。”張大偉稱,房地產市場多年的畸形發展主要依賴超發的貨幣,因此,一旦資金收緊。房地產的漲幅肯定會被抑制。“但如果再次釋放流動性,一線城市因為需求集中,很可能再次大幅上漲。” 

 

來源:第一財經日報 作者:陰雪

 




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